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年内三次“降息”,一文读懂LPR下降如何影响房市
发布日期:2022-09-15 19:36    点击次数:177

  你每月房贷少还多少?

  近日,央行公布了最新一期的LPR利率,一年期和五年期的LPR“双降”。其中,一年期LPR为3.65%,较上一期下降5BP(基点);5年期以上LPR为4.3%,较上一期下降15BP。

  本年度LPR此前已有两次下调。2022年1月,1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10BP、5BP;5月,5年期以上LPR下调15BP,创2019年8月LPR改革以来的最大降幅。LPR利率变动对贷款买房者、楼市有何影响?钛媒体·钛度图闻最新一期带你读懂LPR利率背后的含义。

  MLF降息,LPR同步下调

  MLF和LPR是央行针对不同期限、不同目标的利率调整工具。MLF指中期借贷便利,是货币调节工具;LPR是指贷款基础利率。可以简单理解为,MLF是央行向银行提供借款的参考利率,是央行借给商业银行的利率;LPR是商业银行把钱借给客户的利率,LPR一般是在MLF的基础上加几个点形成的,如果MLF开始调整,LPR也会跟着调整。

  8月15日,央行开展4000亿元MLF操作和20亿元公开市场逆回购操作,MLF利率下降10个基点,这被视作LPR下调的先兆。据钛媒体·钛度图闻统计,2019年LPR改革至今,这种现象确实常见。比如,2020年4月,1年期MLF利率下降20个基点后,1年期和5年期LPR也分别下降20BP、10BP。

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  那么,为什么MLF利率下降,LPR也会随之下降?新的LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成的,18家银行每月根据MLF等市场利率报出LPR,去掉最高值和最低值之后形成的价格就是每月公布的LPR利率,LPR利率等于央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

  由此可见,MLF利率的变动,一般都会影响到LPR利率,并最终影响贷款利率。因而在MLF利率下调后,很多业内人士预测LPR利率在未来或许联动下降。

  房贷再减负,首套房贷款利率下调

  与LPR利率调整最密切、最利好的就是贷款买房者。消费者在买房时,有固定利率和LPR浮动利率两种选择,必须二选一,一旦确定就无法重选,直到贷款还清。

  如果选择固定利率,那么利率不受LPR变动影响;如果选择LPR+基点的浮动利率,则有机会调整房贷利率。因此,并不是所有贷款购房者都能立刻享受到这次利好。

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  购房贷款属于长期借贷,银行贷款期限一般都在10年以上,所以贷款者一般会参考5年期以上LPR。根据贝壳研究院数据,近一年,伴随LPR的下调,全国首套、二套房贷利率也在同步下调,5月,首套房贷利率已破5,7月已降至近一年来最低位,为4.35%。

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  随着最新LPR揭晓,多地纷纷下调首套房贷款利率。目前,北京首套房贷款利率降至4.85%,广州首套房贷款利率最低可降至4.3%,上海首套房贷款利率降至4.65%,深圳首套房贷款利率下限调整为4.6%。北上广深四大一线城市首套房贷款利率均进入“4时代”。而在一线城市之外,济南、昆明等地将首套房贷款利率降至4.1%。

  一线城市百万贷款还款总额,可减少10-30万元

  2022年以来,5年期以上LPR共计下调了35个基点。5年期以上LPR的下调能使房贷一族直接减少每月所需偿还的房贷利息,具体利息还需参照购房者的情况。

  虽然LPR每月更新,但购房者实际的房贷利率并不会每月随之变动,而是根据其和银行约定的“重定价日”时间变动。如果“重定价日”是每年1月1日,定价周期是1年,那么就是“上一年12月20日的LPR”决定了消费者这一整年的贷款利率;如果期间LPR不变,次年1月1日开始才会按最新的利率来执行。

  参照以上情况,以100万贷款金额,按贷款30年等额本息测算,各地房贷利率有何变化?买房能省多少钱?据钛媒体·钛度图闻估算,在北上深这三个一线城市,每月大约能少还300-400元,还款总额将减少10-15万元不等;而在广州,每月少还金额高达823元,还款总额将减少近30万元,相当于一辆进口车的价格。可以看出,降息效果很明显。

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  促进房地产回稳迫在眉睫,楼市能否升温?

  今年1-7月商品房销售额、商品住宅销售价格双双下降,楼市有待回暖。此次LPR下调还透露出稳楼市、稳预期、稳经济的政策目标。

  据国家统计局数据,2022年以来,商品房销售面积和销售额呈大幅下降趋势,1-7月,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%;商品房销售额75763亿元,下降28.8%。

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  2022年以来,据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况统计数据,房价下跌的城市数量超过了房价上涨的城市数量。

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  目前,全国各地已经采取各种方式“救市”。据不完全统计,截止2022年8月中旬,全国已有170个地方城市超400余次出台松绑政策。部分地区为鼓励楼市成交,推出了一系列创新性措施,包括放宽限购、加大公积金购房支持力度、降低购房门槛等措施,这一切都是为了稳房价、稳预期。

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  5年期以上LPR还与个人住房贷款利率挂钩。从2021年第4季度来看,个人住房贷款利率持续下行,为房地产销售回暖提供支撑。

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  未来LPR将如何走?多数业内人士分析认为,下半年经济恢复仍较为温和,房地产市场将在未来一段时间低位运行,LPR仍有下调空间。伴随LPR下调,房贷利率不断下降,贷款总付息减少,这些联动效应能否唤起大家的买房热情?一切还有待观察。

  数据来源:钛媒体科股宝、东方财富(行情300059,诊股)网、贝壳研究院、各地银行加点根据公开报道估算整理、国家统计局、中国货币政策执行报告、公开整理



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